变化一、通过法律层面确定了“居民委员会”在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。
鉴于各个街道辖区内均有多个住宅小区，随着法律规范的日益完善和业主法律意识的提高，对设立业主大会和选举业委会的需求也越来越急迫。而街道作为基层人民政府，承担着多项行政管理任务，这种情况下，《民法典》第277条在原《物权法》第75条基础上，将“居民委员会”写入其中，并赋予其在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。笔者预测该条规定的积极意义是，通过对居民委员会职能设立，继而对相关工作人员进行专门的法律培训变为可操作，由此培养出一批熟悉掌握《物业管理条例》以及相关法律法规的人员，对各个小区设立业主大会和选举业委会进行专业、常规的指导和协助，使业主大会设立以及业委会选举等环节更符合法律规定，而减少由于对法律要求的程序和实体内容不掌握而带来的选举业委会工作时间和精力上的虚耗，进而吸收业主们对业主大会开会难、业委会成立难的情绪，为创建和谐小区，和谐社会奠定基础。
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第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】
业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
变化二、增加业主决定建筑区划内重大事项的范围。
《民法典》第278条在《物权法》第76条业主共同决定事项基础上增加两项内容：一是将之前的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分成两项，分别变为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，拆分的目的是为了针对筹集和使用使用不同的表决通过比例，因为筹集和使用所对应的事项和法律后果毕竟是有区分的。如此区分也便于在急需维修资金时使其表决效力提高，真正发挥维修资金的价值。
另外增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。该规定虽然早在最高人民法院法释【2009】7号第7条予以了明确，并在司法实践中予以适用，但是从法律乃至于法典的层面将该条写入，进一步让我们体会到“民法如慈母般的眼神中，每个人就是整个国家”的仪式感和庄严感。
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第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
变化三、降低了业主共同决定事项的表决比例，总体上增加了共同事项通过表决的效率，避免紧急事务久拖不决。
《民法典》第278条将《物权法》第76条规定的表决基数和表决比例均进行了修改。《民法典》看似规定了四分之三的表决比例，似乎是提高了。但对比《物权法》第76条规定的表决基数是分别以总面积和总人数为基数;而《民法典》表决基数是参与表决的专有部分面积比例及人数比例。
仅仅看这个基数较难看出新旧法条中关于表决比例的变化，我们举一个简单的例子，将“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”作为表决事项，如果按照《物权法》76条规定，通多的最低比例是超过专有部分总面积二分之一且超过专有部分业主总人数的二分之一;但按照《民法典》规定，该事项经过参与表决的占专有部分面积二分之一以上且参与表决人数的二分之一以上，而《民法典》该条明确了参与表决的条件是专有部分面积三分之二以上业主且人数占三分之二以上的业主，也就是通过该事项的表决比利是超过专有部分总面积的三分之一以上且超过专有部分总人数的三分之一。
综上可以看出，针对此前业主成立业委会需要走访整个小区，即使如此，也会因为参与表决人数没有从法律法规层面予以明确而导致辛苦走访的结果仍然面临质疑。《民法典》第278条从法律规范层面明确了这个问题，也使业主急需解决的问题不因过度民主表决化而降低了表决效率，导致最终严格保护的权利变成了权利的羁束。
变化四、业主将住宅改变为经营性用房的，除符合法律规定，还需经过有利害关系业主的一致同意。
时常有遇到某业主将住房改变为小吃部、改为日租房、改为美容院等，影响到相关邻居的合法权利。之前其实《物权法》第77条和最高院司法解释法释【2009】7号也规定了这种行为需要经过有利害关系的业主同意。本次《民法典》第279条着重强调“一致”同意，即针对该事由，不适用多数决的情形，法律保护每一个利害关系业主的权利，每一个利害关系业主都有一票否决权，对住宅改经营用房的行为说“NO”。
针对何为利害关系业主，《民法典》没有作进一步规定，但结合前述法释【2009】7号第11条规定，指的是本栋建筑物内的其他业主，本栋建筑之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量收到或者可能受到不利影响。即非本栋建筑物之外的业主，给予了提出异议的权利，但是与本栋建筑物业主相比增加了举证义务。既体现公平，也体现了平等保护。
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第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】
业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
变化五、明确了维修资金的使用范围，并新增紧急情况下使用维修资金的规定。
《物权法》第79条规定经业主共同决定，维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。但实际生活中，物业共有部分不仅涉及电梯水箱，还有更重要的屋顶、外墙、楼体外檐、外墙立面、共用排水设施等等，而且不仅涉及维修，有的还需要更新改造。因此结合实际生活中的问题，《民法典》第281条扩充了维修范围(增加了屋顶、外墙、无障碍设施等)并增加了维修的方式(包括更新、改造)。
同时鉴于现实中有些物业小区存在急需维修的项目，比如说外墙面临脱落，排水设施功能障碍、公共围栏破损严重等，可能危害人身、财产安全的，赋予了业主大会或者业主委员会依法申请使用维修资金的权利，该项规定对比目前很多小区急需维修的项目因业主召集开会难，有没有其他变通方法而导致业主之间或者业主与物业服务单位以及业主与主管部门间产生矛盾，因此该项规定将切实解决物业小区存在的关系业主切身权利的事项。
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第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】
建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
变化六、新增各类主体利用共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，均属于业主共有。
此前《物业管理条例》第54条规定了利用物业共用部位，共用设施应当履行的程序，但是该条限定的行为主体是“业主”。
最高人民法院法释【2009】7号问第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
结合此前规定以及司法实践中出现的越来越多的关于共用部位或者共用设施产生收益的争议，《民法典》第282条第一次明确规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等”主体，并规定取得的收入并非全部属于全体业主共有，也并非在扣除合理成本后属于业主共有。即《民法典》生效后，针对物业服务企业在管理物业过程中取得的电梯及其他共用部分广告收益、利用共有绿地和道路施划的停车位的收费、利用共有物业出租取得的收益等，都属于该条概括的收入，该部分收入扣除合理成本后归全体业主所有。针对何为合理成本，笔者认为根据收益的不同，围绕取得该收益物业服务企业投入的人力、物力、管理成本等可以明确具体计量的，可以作为合理成本予以扣除。物业服务企业如果对该条理解正确并遵照执行，有助于小区各项资源的充分利用，并体现物业服务单位的服务质量和诚信等级。从而在激烈的市场竞争中得到业主的认可，继而促进企业长足发展。
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第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
变化七：新增物业服务企业需要“及时答复业主对物业情况提出的询问”。
《物权法》实施以来，虽然一定程度规范并理顺了物业服务企业和业主的关系，但鉴于物业服务企业服务质量及管理水平良莠不齐，现行物业收费状况与物业企业各项成本不相匹配，业主对维护小区管理秩序参与度自觉度不尽相同，导致大多数物业服务企业长期以来和业主关系不很融洽，物业服务企业认为业主在维护自己的家园方面不够自觉，有些业主借题发挥逃脱交纳物业费;业主认为物业服务企业不能制止违建、不能制止宠物随地大小便、不能保证大家充分的停车位等等问题，导致长期以来，原本应该勠力同心共建美好家园的两方主体并不能形成合力。前述问题虽然不能在短时间内彻底解决，但是《民法典》第285条第一次将物业服务企业需要“及时答复业主对物业情况提出的询问”写入法典，正式宣告了业主的权利，强调了物业服务企业的服务意识。有助于物业服务企业依据法律引导建立健全物业服务窗口制度并重视业主的监督和询问，与业主形成良好的互动，融洽物业与业主关系。
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第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
