一、土地使用税自用出租是一样的
不少企业将房产作为企业办公经营用房或者对外出租，无论采用哪种形式，都涉及房产税、城镇土地使用税。城镇土地使用税暂行条例规定，城镇土地使用税以企业实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位征税。无论是出租还是自用，都是按实际使用土地权证面积×单位定额税(如当地定额税为8元/平方米)作为应缴税额。因此，出租或自用对缴纳土地使用税计算无影响。
二、自用出租房产税的计算方式
根据房产税相关规定，房产税采用从价计征。对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。自用房屋应缴房产税=房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%，当地税务机关核定的“原值减除比例”为30%。当房屋出租时，应缴房产税=租金收入×12%。依据营业税相关规定，出租房屋应缴营业税=租金收入×5%。应缴城建税、教育费附加、地方教育附加，分别是营业税的5%、3%、2%，应缴印花税是租金收入的0.1%。当以租金收入作为基数时，上述各项合计综合税费率为5%×(1+5%+3%+2%)+0.1%+12%=17.6%。
三、土地使用税的减免
按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：
土地使用税
(一)按照《土地使用税暂行条例》和(88)国税地字第015号等文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定;具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。
(二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。
(三)按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。此外，现行税法还规定：
土地使用税分布图
(1)企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。
(2)企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，年减免税额不足10万元的，经当地财政局、地方税务局审核，报省级财政部门和地方税务局审批;10万元以上的，经省级财政部门和地方税务局审核，报财政部、国家税务总局审批。农业企业无偿使用免税单位的土地，应当照征土地使用税。
从最新的城镇土地管理暂行办法的相关规定可以看出，不管房屋是自用还是出租，在土地使用税自用出租都是一样的，一般是按照实际使用的面积来计算。其中不同的是应交纳的房产税不同，一个依据的是房产税法一个依据的是营业税的相关规定，因此不同性质的房屋的税基不同，所以在实际的计算中土地使用税不必过于纠结，合理的划分自用和出租的面积才能将利益最大化。
