合同的订立又称缔约，是合同双方动态行为和静态协议的统一，它既包括缔约各方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程，也包括双方达成合意、确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。合同一般都是双方的法律行为，只有双方当事人协商一致才能成立，也就是说订立合同是一个动态的过程，不论以何种方式订立协议都必须经过要约和承诺这两个阶段。
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已交购房定金，开发商不卖房且不退定金
根据《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一、你先要审查开发房是否已取得了商品房预售许可证明,如果没有,合同是无效的,你可以请求返还已付购房款利息赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;二如果有,你得看面积误差比绝对值是否超过百分之三,如果超过,你可以请求解除合同返还已付购房款及利息,并可以要求对方承担双倍返还定金的违约责任.
