商品房不能购买和要求开发商退房的情形分别有什么最新的规定是什么
商品房不能购买的情形：一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。
二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。
在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房：
(1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。
(2)开发商没有按期交付房屋。
(3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。
(4)无法办理贷款。
(5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。
(6)房屋面积误差超过3%。
(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
(8)房屋质量不合格导致严重影响使用。
(9)开发商将房子抵押。
(10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
