来源丨蚂蚁刑辩研究
作者丨胡春燕 蚂蚁刑辩团队出庭律师组组长
近几年来，我国房地产行情暴涨，全国各地特别是一二线城市的限购、限贷政策不时出台，借名买房的现象越来越普遍，因借名买房产生的纠纷数量也随之大幅增加。
笔者打开中国裁判文书网，以借名买房+江苏省为关键词检索相关案例，共检索到101份裁判文书，其中高级法院4份、中级法院57份、基层法院40份。时间从2013到2018年4月，案件数量呈倍数增长。从上网文书数量来看，2013年有1份，2014年有4份，2015年有16份，2016年有25份，2017年有42份。由于借名买房行为与矛盾显现之间通常会相隔一段时间，有的相隔十年以上，有的是在相关当事人去世以后才产生矛盾，相信随后几年此类案件数量会不断增长。
为方便叙述，本文将借名买房的双方当事人中的一方称为借名人，另一方称为登记产权人。
一、借名买房的风险巨大
借名买房通常是为了规避法律、法规或政策，因此往往会造成权利外观和实际状况的差异，经过法律的调整会产生不同后果，从而带来不可知风险。具体来说，借名买房有如下法律风险。
(一)查封、扣押风险。
在101份裁判文书中，与执行异议有关的文书共32份，约三分之一。也就是说，借名买房本身在双方当事人之间没有争议，但是由于产权证在登记产权人名下，因登记产权人对外负债而导致房产被查封产生的风险。
这是借名买房首当其冲的风险，由于产权证具有公示效力，登记产权人理所应当就是所有权人。根据2017年江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》23条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
根据上述规定，即使借名买房的事实成立，但在房产因查封或不能办理转移登记时，法院既会不支持确权也不支持过户的诉请，借名人只能在执行案件中提出异议。而在执行异议案件中，借名人在付款情况、借名理由、借名合意、占有使用等方面稍有欠缺，都会导致异议失败，异议一旦失败房产即化为乌有。
(二)第三人善意取得风险。
当登记产权人将房产出售给他人，他人支付了合理的房价，他人就可能成为善意第三人。《物权法》第106条是保护善意第三人的条款，规定善意第三人应当取得不动产的所有权。此时即使借名人无权要求他人将房产归还自己，而只能向登记产权人主张损失赔偿。如此，可能会造成巨大的经济损失。
(三)借名买房事实不被认定风险。
借名买房通常发生在亲友之间，本身有一定的信任关系，但由于房产价值巨大，有的当事人发现有法律空子可钻时，这巨大的财产就形成了难以抗拒的诱惑，成为否认借名买房的内在动机。因为借名买房持续时间长，当事人之间的关系会发生变化，有的从姻亲关系变成没有任何关系，有的从关系亲密到生疏，都可能导致出现否认借名买房的情况。还有的当事人一方去世，而一方后代则可能因为不了解情况和缺少亲情、感情约束而否认借名买房事实。在不能提供相当充分的证据的情况下，借名买房很难被认定。
二、借名买房的事实认定
在房产价值越来越重大的情况下，会促使一些人通过歪曲事实、编造理由进行诉讼获得不当利益。诉讼分两种，一种是主张借名买房成立，要求物归原主;一种是否认借名买房，要求迁让。
如在购房款从自己账户汇入到房产公司或者卖房人账上的情况下，会向法院起诉主张成立借名买房，或者登记产权人否认借名买房。在一起案件事实中，要么成立借名买房，要么不成立借名买房，如果出现两种截然对立的说法，其中必有一方说法是虚假的。如此矛盾对立、对双方利益重大的案件，在事实认定时，需要审判人员深谙人情事故、洞悉人性需求。只有在此基础上，巧妙运用证据规则，方能辨别真相，以免被人利用来获得不当利益，产生冤假错案。
笔者对江苏省三级法院对借名买房案例进行了梳理，发现在101份裁判文书中，共有28件认定借名买房事实成立，73件未认定，即认定的不足三分之一。我们可以从中窥见江苏省三级法院审判人员的审判思路——借名买房对双方当事人利益重大，在没有双方的书面协议或者对方自认的情况下，对证据要求极高。
101份判决书中笔者仅检索到6份是在没有书面协议或对方自认的情况下，审判人员依据其他证据来认定借名买房事实的，仔细分析这6份判决，笔者认为全部做到了证据确实充分，排除合理怀疑，证据形成锁链并得出唯一结论。
(一)书面协议的极端重要性
在101份文书中，仅有6份判决系在没有书面协议或对方自认的情况下认定借名买房的，即如果没有书面协议或对方自认，向法院诉请借名买房，94%的概率是被驳回的。
(二)通过判决书分析，认定无协议的借名买房，需要同时具备以下条件：(1)借名理由合理、与客观事实不矛盾;(2)付款事实清楚，相对方对款项的来源、性质没有任何争议;(3)选房、购房登记产权人均未参与;(4)产权证及发票由借名人保管;(5)房产由借名人占有或使用、收益;(6)有其他证据证明借名买房合意。以上6个条件同时具备，才能认定借名买房。欠缺任一条件，均不予认定借名买房，以下分述之。
1、借名买房理由合理、与客观事实相符。
在不予认定借名买房的判决中，有因借名理由不合理，直接予以驳回的，如(2017)苏03民终7694号判决书载明“借名理由是为了节省税费，法庭认为借名买房风险极大，节省税费的理由难以令人信服，因而不予认定。”
有因借名理由与事实矛盾的而不予认定的，如(2017)苏03民终287号判决书载明“借名理由是因父亲部队要分经济适用房，但是对此事实未提交证据证明，故不予采信”。
(2016)苏13民终2234号判决书载明“借名理由是信用不良，但是信用报告无法反映信用存在问题。”
而在认定借名买房事实成立的6起案件中，关于借名买房的理由，有3个案件是因政策影响贷款从而需要借名，1个案件是为了提取登记产权人(姐弟关系)公积金，2个案件是因为祖辈遗留的公房，政策原因只能登记在某人名下，6个案件的借名理由均合理、充分，并有客观证据支持。
2、付款事实清晰，相对方对款项的来源、性质没有争议。
在不予认定的案件中，相对方对付款性质有其他辩解，只要辩解合理，或者有证据证实，都足以否定借名买房事实。在6起借名成立的案件中，对付款事实均无争议。其中3起因贷款借名和1起提取公积金的案件中，首付款事实清晰，相对方无异议，并且均由借名人持续还贷，从长期行为来看足以认定借名买房事实。2起祖辈公房案件中，双方均对付款事实没有争议。
3、借名买房合意证据充分。
在6起案件中，均有充分的证据证明存在借名买房合意。在(2017)苏09民终3109号兄妹为贷款借名案例中，关于借名买房合意有众多亲属和买卖双方介绍人证言证实，且有持续还贷证明双方的真实意思。在(2017)苏01民终5255号提取弟弟公积金的案例中，有出售方、中介方证实因提取公积金借弟弟名买房，且有持续还贷证明双方的真实意思。(2017)苏03民终6202号案例系单位欠货款用房产抵债，由单位出具证明证实借单位职工名买房抵债给债权人的合意，且有持续还贷证明双方合意。(2013)锡民终字第1572号案例系工程款抵债，由出售方和中间人出具证明证实借名买房，且有持续还贷证明双方合意。在2起祖辈公房案件中(2015)徐民终字第5076号和(2016)苏0311民初7062号，均由双方亲属作证，且历经多轮诉讼，借名买房事实早已查清。
4、选房、购房时产权登记人均未参与。
在借名成立的6起案件中，除2起祖辈遗留的公房纠纷外，其余4起案件中，均有确凿证据证明借名人选房、购房，出名人只是配合签名，办手续。
5、产权证及发票等由借名人保管。
6起借名成立的案件中，产权证及发票都由借名人保管。
6、房产占有、使用、收益情况。
在6起案件中，由借名人占有、使用的有5起，仅(2017)苏01民终5255号案例有证据证明弟弟离婚后无房居住，而由借名人借给弟弟使用，可以说占有使用的理由充分。在没有认定的案件中，往往存在双方共同使用或双方共同的亲人使用、租赁、借用等情况，这些情况均是导致不能认定的原因。
以上没有书面协议而认定借名买房成立的6起案件中，均同时具备了6个必要条件，显示出审判人员的慎重态度。
江苏刑事律师蚂蚁刑辩出庭律师组组长胡春燕律师最后提醒，无论是借名买房还是从账户走款，不签订书面协议的都可能在未来引发争议。因此，无论是借名买房还是从账户走款，都应当签订书面协议，把事情原由写清楚，避免有人萌生恶意，利用时过境迁证据难以搜集的空子，通过诉讼来谋取非法利益。
附：6起无书面协议而认定借名买房成立的案件情况
序号裁判时间裁判法院案号借名理由身份关系产证持有使用情况借名买房合意证据备注
12017-12-12徐州中院(2017)苏03民终6202号欠货款以房还债，办在职工名下单位职工借名人借名人单位证实借名买房按揭款由借名人持续支付
22017-09-26
盐城中院(2017)苏09民终3109号贷款兄妹借名人出租多名亲属和介绍人证言证实借名买房按揭款由借名人持续支付
32017-09-04南京中院(2017)苏01民终5255号公积金贷款和限购姐弟借名人被借名人出售人和中介证实借名买房按揭款由借名人持续支付
42014-02-17无锡中院(2013)锡民终字第1572号工程款抵偿首付朋友借名人借名人证人和出售方证实借名买房按揭款由借名人持续支付
52016-03-04徐州中院
(2015)徐民终字第5076号祖辈公房，承租人无法更名叔侄借名人借名人自认房屋来源，交付租约，未办理买房手续
62017-07-10
泉山区法院
(2016)苏0311民初7062号祖辈公房换房兄弟借名人借名人多轮诉讼，事实已查清
