北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称：
李某文的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马某洪一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由马某洪负担。
事实与理由：一审法院举证责任分配错误，认定事实错误，未查清基本事实，存在程序违法行为，导致错误判决。1.我与马某洪不是朋友关系，一审法院认定马某洪出资7203206.13元购买涉案房屋系事实认定错误。马某洪与周某真恋爱、同居期间，财产混同，马某洪卡内资金并非全部为马某洪的个人财产。2.一审法院认定李某文未举证证明马某洪、周某真、李某文之间存在房屋租赁关系属事实认定错误。我方已经提交周某真出具的证明、银行回单等证据，拟证明周某真、马某洪及A公司租用我方名下房屋用于居住、办公，马某洪出资购房系用于折抵租金。一审法院认定我未能提供证据证明双方互用房屋而将购房款与房屋使用费折抵的约定事实存在，属于举证责任分配错误。
3.一审法院举证责任分配错误。马某洪作为原告，一审法院既未要求马某洪就借名买房举证，也没有要求马某洪就不当得利举证或作出合理解释；马某洪仅提交了银行流水和付款凭证，无法证明借名买房或不当得利的主张成立，未完成举证责任。一审法院未查清案件基本事实，本案存在诸多疑点，马某洪未作出合理解释，对其诉讼主张不应采纳。4.本案已超过诉讼时效。马某洪于2010年支付购房款，马某洪与2020年起诉要求李某文返还购房款，已经超过两年的诉讼时效。5.一审法院认定马某洪与案外人周某真之间的其他民事权益可通过其他法律关系调整，与本案无涉，法律适用错误。6.周某真作为本案重要参与人，了解案件过程及事实真相，与本案具有法律上的利害关系，一审法院应依申请或依职权追加周某真为本案第三人。
被告辩称：
马某洪辩称：同意一审判决，不同意李某文的上诉请求和理由。具体理由与一审意见一致，李某文上诉未提出新的主张，应当予以驳回。
法院查明
马某洪向一审法院起诉请求：1.李某文向马某洪返还钱款7203206.13元；2.请求判令李某文按年利率6%的标准向马某洪支付上述款项自2017年3月30日至实际返还之日的利息；3.案件受理费由李某文承担。
一审法院查明事实：马某洪、李某文系朋友关系。2010年8月30日，李某文与S公司签订《商品房现房买卖合同》，合同标的为座落于本市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为6911466元，房屋产权登记在李某文名下。
银行显示：马某洪名下账户于前述《商品房现房买卖合同》签订同日向S公司转账支付1600000元，于2019年9月21日向S公司转账支付1930000元，于2010年10月31日向房屋物业管理方物业公司转账支付物业费116190.25元。
银行显示：马某洪名下户口账户向S公司转账支付120000元和1275800元各一笔，于2010年9月21日向S公司转账支付5000000元，于2010年10月31日向S公司转账支付351217.17元。
上述钱款中，用于支付李某文购买涉案房屋的购房款6911466元、契税207343.98元、印花税3456元、物业费80940.15元，合计7203206.13元。
另查，李某文未提供马某洪与其所有的北京市朝阳区一号房屋存在租赁关系的证据。
再查，2019年案外人A公司作为原告、2020年马某洪作为原告先后两次以“借名买房”为案由就涉案房屋起诉李某文主张房屋所有权，后均以撤回起诉结案。上述案件的庭审及本次诉讼中李某文均不认可与A公司及马某洪存在借名买房的法律关系。
一审法院认为：马某洪提交的证据足以证明其支付的7203206.13元均用于交纳李某文名下涉案房屋的购房款、契税、印花税及物业费。现没有证据证明、李某文亦不予认可马某洪与李某文双方存在借名买房的法律关系。在2019年及2020年涉及涉案房屋的两个诉讼中，均无明确的证据证明马某洪、李某文之间存在关于本市朝阳区房屋的租赁关系，李某文亦未提供证据证明双方存在互用房屋而将购房款与房屋使用费折抵的约定事实存在。关于马某洪与李某文是否存在其他的债权、债务关系，李某文未提交证据予以证明。马某洪与案外人周某真、李某文与案外人周某真之间的其他民事权益均可通过其他法律关系调整，与本案无涉。
为此李某文占用马某洪钱款购得住房对马某洪构成了不当得利，相关款项应予返还。李某文关于不构成不当得利之抗辩无事实依据，法院不予采信。马某洪曾于2020年6月就诉争款项以借名买房的事由向李某文主张权利，同时双方亦未对上述钱款的性质、用途、使用期限等进行约定，为此马某洪主张自2017年3月30日起计算利息损失及利息标准缺乏事实与法律依据，法院不予支持，利息损失应自本案立案之日起计算。李某文主张的马某洪请求已超出2年诉讼时效的抗辩意见既无事实依据，亦无法律依据，法院不予支持。
本院二审期间，李某文提交以下证据：1.李某文之女的小学、中学毕业证书，拟证明马某洪主张的购房原因是方便李某文子女上学与事实不符。马某洪称，该证据与本案无关。2.北京市东城区人民法院案卷材料，拟证明2019年马某洪曾以借名买房合同纠纷案由向法院提起诉讼后撤诉，证明马某洪前后主张不一，马某洪在该案中主张房屋为公司财产。马某洪对证据真实性认可，但不认可证明目的，其确实以借名买房起诉过对方，但后来考虑到本案情况符合不当得利，所以撤诉后重新起诉。
3.北京市东城区人民法院案卷，拟证明马某洪在起诉后才知晓房屋位置，房屋由李某文使用。且马某洪本人认可，其在A公司任总经理，使用李某文名下房屋长达11年从未支付过房租的事实。马某洪辩称不认可证明目的，其使用房屋是换房居住，不构成租赁关系。本案经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
裁判结果
一审法院判决：一、李某文于判决生效后十五日内返还马某洪人民币7203206.13元及利息损失；二、驳回马某洪其他诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
本案争议的焦点是马某洪支付涉案房屋购房款是否构成不当得利的问题。根据已查明的事实，登记在李某文名下的涉案房屋购房款系马某洪支付，李某文称其中有部分钱款系案外人周某真支付，但根据马某洪一审中提交的付款转账记录及相关票据可以证明，该房屋购房款6911466元、契税207343.98元、印花税3456元、物业费80940.15元均为马某洪支付。李某文称其中部分钱款为周某真支付，其未向法庭出示相关证据，法院不予采信。关于出资目的，马某洪及其所在的A公司曾以借名买房为由起诉，因李某文不认可借名买房的事实，马某洪和A公司均撤回了起诉。现李某文提出马某洪支付涉案房屋购房款系用于折抵房租的主张，系其就涉案房屋购房款提出的新的主张，其应当就马某洪与其有租赁合同并就涉案房屋购房款用于抵偿租金的事实承担举证责任。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的情况、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，李某文主张马某洪使用其名下朝阳区一号房屋，应当就租赁合同的内容进行举证。但从现有证据来看，双方未针对房屋租金、支付方式、使用期限等构成租赁合同的核心要素作出意思表示乃至达成合意，结合本案中马某洪出资购买的房屋一直由李某文使用，李某文未支付过利息的相关事实，法院对于李某文提出的前述主张不予采信。
另，李某文主张马某洪卡中的资金为周某真的个人资金，属于马某洪与案外人之间的其他法律关系，在本案中不予处理。
关于诉讼时效问题，本案中马某洪曾于2019年、2020年两次就借名买房的问题向法院起诉，因李某文否认借名买房的事实，故马某洪提起不当得利之诉。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”马某洪提起不当得利的诉讼未超过法定诉讼时效。
