公寓租赁合同超出20年部分是否有效
按照我国《合同法》第705条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限，自续订之日起不得超过二十年。”
也就是说，房屋租赁合同的最长期限均为20年。
专家解释说，房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;也就是说，你现在即使签下30年的合同，并一次性给付租金，也只能保证合同在20年内有效，要实现30年的租赁期，只能在20年后，如今签订的合同届满之后再次签约。但问题在于，20年之后，业主是否还会按照原定的租金水平和你签约，那就是未知之数了。所以说，即使业主肯和你签订长达25年甚至30年的长约，你也只能按照20年的租赁期限来计算收益，看看是否有钱赚。
除此之外，目前广州市番禺区有不少在售公寓的土地使用权都是从上世纪90年代开始计算的，虽然是购买的产权公寓，拥有公寓的法定产权，但是到现在为止，土地使用权仅剩下了20多年。根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。因此大家在投资时一定要看清土地使用年限之后再选择购买。
