税收风险是指在税务征收过程中，由于税收政策制度等问题以及不可控因素导致的税收状况不能满足政府需求、对纳税人权益造成损害等的危害出现的可能性。税收风险出现于税收征收的整个过程中，认识税收风险有哪些可以减少纳税人的权益损失。本文本站的小编针对“海南房地产开发企业土地使用税风险有哪些?”这个问题给大家进行详细解答。
海南房地产开发企业土地使用税风险有哪些?
一、房产税涉税风险点
(一)征税范围方面的风险点
1、地下建筑物是否按规定缴纳房产税
依据：《财政部税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)。
2、基建工地的应税临时房屋是否按规定缴纳房产税
依据：《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)。
3、居民住宅区内业主共有的经营性房产是否按规定缴纳房产税
依据：财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号)。
4、租赁合同中约定有免租期的，免租期间的房产是否按规定按房产原值计算缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。
5、无租使用其他单位的房产是否按照规定缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)。
6、融资租赁的房产是否按规定缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号 )。
7、房地产开发企业售出前已使用或出租、出借的商品房，是否按规定缴纳房产税
依据：《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》(琼地税发〔1999〕52号)。
(二)计税依据方面的风险点
1、地价是否按规定计入房产原值缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。
2、附属设备和配套设施是否计入房产原值缴纳房产税
依据：《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字〔1987〕第3号);
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)。
3、新建房屋初次装修费用是否按规定计入房产原值缴纳房产税
依据：(海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知，琼地税发〔1999〕52号)。
4、房屋改建、扩建支出是否按规定计入房产原值缴纳房产税
依据：(海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知，琼地税发〔1999〕52号)。
5、房产评估增值是否按规定调整房产原值缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)。
6、企业办理房产的相关税费是否计入房产原值缴纳房产税
依据：《关于印发<小企业会计准则>的通知》(财会〔2011〕17号)。
7、决算前已投入使用的按暂估价入账的房产，决算后是否及时调整房产原值缴纳房产税
依据：《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》(琼地税发〔1999〕52号)。
8、共担风险、共同分配利润的投资联营房产是否按房产原值缴纳房产税;不担风险、收取固定收入的投资联营房产是否按租金收入缴纳房产税
依据：《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)。
(三)纳税义务发生时间方面的风险点
1、长期不进行验收的新建房屋是否按规定缴纳房产税
依据：《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》(琼地税发〔1999〕52号)。
2、办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋是否按时按规定缴纳房产税
依据：《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》(琼地税发〔1999〕52号)。
3、购置新建商品房是否按时按规定缴纳房产税
依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)。
4、以融资租赁租入的房产，是否自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税;合同未约定开始日的，是否自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)。
二、城镇土地使用税涉税风险点
(一)征税范围方面的风险点
1、承租用于开发项目建设的集体土地，是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)。
2、个人购置的尚未在该地上建房的住宅用地是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《海南省地方税务局关于个人购置的住宅用地征免城镇土地使用税问题的公告》(海南省地方税务局公告2011年第3号)。
3、开发用地在开发期间是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发〔2004〕100号)。
4、未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令645)。
5、闲置土地是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》([1989]国税地字第140号)。
6、征税范围内单独建造的地下建筑用地是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)。
7、企业拥有厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地、公路等是否按规定申报缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地字[1989]第140号)。
8、国家机关、人民团体、军队、事业单位的非免税用地是否按规定申报缴纳了城镇土地使用税
依据：《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第15号)。
9、公园、名胜古迹、宗教寺庙的非免税用地是否按规定申报缴纳了城镇土地使用税
依据：《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第15号)。
(二)纳税义务发生时间方面的风险点
1、通过出让或转让取得土地使用权，合同注明交地时间的，是否在交地的次月起缴纳土地使用税;合同未注明的交地时间的，是否在合同签订的次月起缴纳土地使用税
依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)。
2、购置新建商品房，房屋交付使用通知书中注明交付日期的，是否自房屋交付使用次月起缴纳城镇土地使用税;未注明交付日期的，是否自房屋交付使用通知书签署的次月起缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号);
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)。
3、2015年1月1日起通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，是否按规定缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)。
4、出租、出借房产，是否自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)。
5、购置的存量房，是否自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳城镇土地使用税
依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)。
(三)其他方面的涉税风险点
1、土地等级和适用税额变更后，是否及时调整按新标准缴纳城镇土地使用税
依据：《海南省财政厅 海南省地方税务局关于调整城镇土地使用税税额标准和土地等级的通知》(琼财税〔2013〕2068号)。
2、企业范围内的荒山、林地、湖泊等已享受免征城镇土地使用税的占地是否按规定自2014年1月1日起减半征收
依据：《财政部 国家税务总局关于企业范围内荒山 林地 湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2014〕1号)。
3、符合困难减免条件的情形是否严格按照海南省地方税务局公告2014年第15号执行
依据：《海南省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》(海南省地方税务局公告2014年第15号)。
4、高尔夫球场在优惠政策到期时是否及时缴纳城镇土地使用税
依据：《海南省财政厅 海南省地方税务局关于继续执行高尔夫球场城镇土地使用税政策的通知》(琼财税[2012]1900号)。
对纳税风险进行监管有利于纳税过程的公平公正，维护纳税人的权益，更有利于促进纳税工作的效率提升，使纳税环节更为安全稳定，增加政府的财政收入。上文对“海南房地产开发企业土地使用税风险有哪些?”的介绍，包括对海南房产税以及土地使用税涉税风险点的整理总结，希望对大家所帮助。
