购房者能否要求出卖人配合更名？ 因限购丧失购房资格

  为防止房地产市场过热，哄抬房价，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，近年来，北上广深等城市相继出台限购政策，设定购房的准入条件，包括要求购房者具备一定的资格或者限制购房数量。在此情况下，就出现了购房者在限购政策出台前签订购房合同但未完成过户手续，限购政策出台后由于丧失购房资格导致无法过户的情形。

  一般情况下，房屋买卖合同签署后，因房地产调控政策的实施导致无法办理房屋所有权转移登记的，可以认定属于不可归责于双方的事由导致合同不能履行，买、卖双方均可要求解除合同且无需承担违约责任。

  但现实生活中，并不是所有的购房者都会因丧失购房资格而心甘情愿就此放弃，所以有的购房者就想到了“更名”，那么，购房者能否要求出卖人配合变更购房主体呢？

一、理论上，特定情况下出卖人有“法定”配合变更购房主体的义务。

  《民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据上述规定来看，通知、协助、保密等义务是合同当事人的附随义务，在为了合同目的得以实现，合同当事人应当配合履行相应的附随义务。

  购房者与出卖人签订购房合同后，由于新的限购政策出台而导致过户无法完成，本质上购房者与出卖人均没有过错，特别是购房者，如果交易无法继续，购房者的利益可能受到进一步损害，例如房价升值等损失。那么，从合同法的规定来看，在不改变原签订房屋卖屋合同条款且不影响出卖人利益的前提下，如新增或变更后的购房者与原购房者存在家庭关系（例如具备购房资格的夫/妻、父母等），出卖人配合变更购房主体能够更好、更快地促成合同目的实现，出卖人理论上应当协助购房者变更购房合同以及网签的主体。

二、买卖双方“约定”更名的，出卖人应当配合变更购房主体。

  《民法典》第五百五十五条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。购房合同更名实际上是合同权利义务的概括转让，因此，当购房者和出卖人协商一致约定更名时，购房合同主体可进行变更，即使已经完成网签手续，在出卖人的配合下，也可以重新网签。

  但买卖双方提前在购房合同中约定“更名条款”，出卖人是否需配合购房者更名，在司法实践中出现了不支持更名的案例。下面，我们一起来看看这则案例。

【案例】（2018）津0112民初963号

裁判要点：受天津市房屋限购政策影响，原告丧失购房资格，原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。双方补充协议中虽有关于“因国家政策调控，打协议时可随时变更姓名”的约定，但当时双方对政策内容均不知情，且如按照该约定履行将导致合同主体发生变更，买受人由原告变更为案外人，建立新的买卖合同关系，使合同履行增加更多不确定性。故本院认为原、被告无法按照该约定履行合同。现原、被告之间的房屋买卖合同因政策调整原因不具备继续履行条件，原、被告均具有合同解除权，故本院对原、被告要求解除双方之间的房屋买卖合同的主张予以支持。合同解除后，原告应将被告给付的房屋钥匙、水电卡等材料返还被告。

  因此，在购房合同中约定“更名条款”也并非购房者的尚方宝剑。

三、因购房者不具备购房资格出卖人通知合同解除，购房者取得购房资格后要求需继续履行合同的，出卖人无配合更名义务。

【案例】（2017）沪01民终5480号

裁判要点：上诉人与被上诉人于2012年5月签订买卖合同时，系争房屋尚未办理房地产权证，并有银行贷款约92万元尚未归还，且合同中对办理房屋产权交易过户的时间亦未作约定，故上诉人对购买系争房屋所存在的交易风险应当清楚。此后，本市出台沪府办发﹝2016﹞11号文，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税、社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上，因上诉人为非本市户籍人员，不符合上述文件规定的购房条件，被上诉人于2016年5月26日向上诉人发律师函，通知上诉人解除双方间的买卖协议，该律师函于同月28日签收，且上诉人在诉讼中亦表示其已于2016年6月收到该律师函，故双方就系争房屋所签订的买卖协议于通知到达上诉人时已经解除。上诉人与案外人陶某系于2016年7月登记结婚，鉴于双方间的房屋买卖合同已经解除，故上诉人以其通过与案外人结婚后现属于本市户籍家庭成员，已具备购房资格为由要求继续履行双方间的房屋买卖合同，缺乏依据，本院不予采信。

四、律师建议

正常情况下，如买卖双方具备真实交易想法，且购房者能够保证出卖人实现收取房款的目的，则即便限购新政出台导致购房者丧失购房资格，出卖人一般也会同意配合变更交易主体。但此时购房者也要审慎考虑，变更的交易主体是否可靠，否则会出现类似“借名买房”的相关法律风险。如此种情形下购房者仍坚持购房，但遇到不愿意变更购房主体的出卖人，则建议大家尽快咨询专业房产律师，同时注意识别出卖人是否趁机恶意解除，从而隐瞒出卖人的其他违约行为，并及时取证固定，为后期维护自身合法权益做好铺垫。