旧时有孟母三迁为子择邻，今有家长望子成龙择学区房而居。在教育分布不均的今天，学位资源紧张导致家长们都为子女的教育而焦虑苦恼。部分开发商利用家长的焦急心态用尽各种营销手段将学区房宣传成为楼盘的销售亮点。然而，当购房者不惜高价购入“学区房”后，却发现所购入的物业学区资源根本不如开发商宣传的那般。如果购房者遇到这样的问题该如何维权呢？今天我们就来说一说“学区房”。
一、开发商虚假宣传“学区房”的类型有哪些？
1、“无中生有”型：
开发商为了推销楼盘，往往不惜代价虚假宣传楼盘配套的教育资源，对外宣称楼盘配套有“××小学”“××附属中学”等学校，让购房者误以为买房就可以上学校，但等到楼盘交付以后，就用“只负责建设小学，建设完成后交付教育局，由教育局统筹安排最终哪所小学落地，开发商无法介入”等类似这样的借口推脱责任。
2、“挂羊头卖狗肉”型：
这种宣传类型表现在开发商在前期宣传中宣称楼盘所配套学校为某某公立学校，而楼盘竣工交付以后，配套的学校并非前期宣称的某某公立学校，而更换成了其他公立或私立学校，与开发商所宣传的根本不一致。
3、“偏漏信息”型：
部分开发商对学位安排等招生政策进行选择性宣传或误导性宣传，导致购房者收楼入住后子女因不符合招生政策不能对口入学。
4、“告知缺位”型：
部分商品房住宅小区内的配套教育设施未按土地出让合同和规划要求建设移交，导致购房者子女入学问题难以就近解决，但开发商未提前告知业主，或有些项目配套教育设施招生政策发生变化，但项目宣传没有相应调整，或售楼现场信息公示不到位，未全面详细公示配套教育设施规划报建、地块位置等情况。
二、以案释法——购房者应如何维护自己的权益？
维度1：购房者是否有权追究开发商的违约责任？
案例：汪某某、刘某某与苏州某某置地有限公司商品房销售合同纠纷案（江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初3012号民事判决）
法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中······从原告提供的证据看，被告在某某某楼盘的路面及广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区某某中学和科技城某某中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城某某中学（新区某某中学科技城分校）施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋不属于新区某某中学科技城分校学区范围，而属于新区某某中学学区范围，故被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
维度2：购房者能否以此解除购房合同？
案例：程某、陈某某房屋买卖合同纠纷案（菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终1331号民事判决）
法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人某某置业公司的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读某某中学”字样，上诉人程某之女董某某正值上中学时期，上诉人某某置业公司的此种宣传对程某、陈某某是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，故该宣传彩页应视为合同内容，对合同的双方均具有约束力。现涉案房屋不在曹县某某中学的招生片区，与合同约定不符，导致程某、陈某某的合同目的不能实现，故上诉人程某、陈某某请求解除涉案商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。
实践当中，虽然全国各地法院对于开发商虚假宣传“学区房”问题的处理有不同的裁判观点，但作为购房者，我们可以通过上述案例借鉴启示，并从以下几个方面做好准备进行维权：
首先，证据的搜集至关重要，购房者应当保存好前期开发商宣传的学校图片、文字证据、销售人员宣传学校的文字截图等资料，以备不时之需。
其次，购房者如发现开发商确有虚假宣传行为存在的，可以向当地房地产管理部门、工商行政机关投诉举报开发商的违法行为。
最后，购房者可以依据所掌握的开发商虚假宣传的相关证据与开发商进行协商，协商不成时可向法院提起诉讼。
三、律师建议
买房时，购房者应该谨慎对待开发商的宣传内容，不要一味听信开发商及销售人员所谓的“承诺”，可以对楼盘的学校规划、地铁规划、商业规划进行核实后再作购房决定。同时，如果购房者是基于开发商或销售的某一承诺才决定购房，一定要要求开发商将“承诺”写入合同中，从而保护自己的权益；如开发商拒绝，则不建议继续购买。若购房者遇到开发商虚假宣传，不想继续认购房屋，建议购房者第一时间委托专业律师介入处理。
